Ein Annuitätendarlehen wird vor allem in der Immobilienfinanzierung genutzt, um den Kreditnehmer über eine feste Laufzeit hinweg mit gleichbleibenden monatlichen Raten Planungssicherheit zu geben (großer Vorteil). Das Ziel ist es, das Darlehen vollständig während der vereinbarten Laufzeit zu tilgen. Dabei bleibt die Annuität konstant, aber der Anteil der Zinsen und der Tilgung ändert sich im Laufe der Zeit.
Unterschied beachten : Laufzeit vs. Zinsbindungsdauer
Wichtig zu erwähnen ist, dass es diese beiden Begriffe selten das gleiche sind.
Die Zinsbindungsdauer legt fest, wie lange der Kreditnehmer von einem festen Zinssatz profitiert. Die üblichen Zinsbindungen liegen zwischen 10 und 20 Jahren. Aber auch Laufzeiten von unter 10 Jahren und über 20 Jahren sind keine Seltenheit. Nach Ablauf dieser Frist kann der Zinssatz neu verhandelt oder an den aktuellen Marktzins angepasst werden, was zu einer Anpassung der monatlichen Raten führt. Die Zinsbindungsdauer hat Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate und die Planungssicherheit des Kreditnehmers. Je länger die Bindung, desto stabiler sind die monatlichen Zahlungen, aber auch weniger flexibel wird der Kreditnehmer in Bezug auf mögliche Zinssenkungen auf dem Markt. Es sei kurz erwähnt, das man in Deutschland nach 10 Jahren ein kostenloses Sonderkündigungsrecht hat, auch wenn die Zinsbindungsdauer länger vertraglich vereinbart wurde.
Die Kreditlaufzeit bezeichnet den Zeitraum, über den ein Immobilienkredit zurückgezahlt werden muss. Sie beginnt mit der Auszahlung des Kredits und endet, wenn der gesamte Kreditbetrag samt Zinsen vollständig zurückgezahlt ist. Die Kreditlaufzeit beeinflusst die Höhe der monatlichen Raten, sprich die Tilgungszeit. Im Alltag geht es gedanklich anders herum: Die Höhe der gewünschten gesamten Monatsrate ergibt dann die Tilgungshöhe und damit die Kreditlaufzeit. Je länger die Laufzeit, desto mehr kann die Rückzahlung auf die gesamte Laufzeit verteilt werden, also desto niedriger sind die monatlichen Zahlungen, jedoch steigt die Gesamtsumme der gezahlten Zinsen, wenn Zinszahlung vereinbart worden sind.
Da die Monatsrate über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleibt, können Kreditnehmer ihre Finanzen langfristig besser planen. Dies schafft eine hohe Kalkulierbarkeit und sorgt für finanzielle Sicherheit, da keine Überraschungen bei der Höhe der Zahlungen auftreten.
Sollte der Kreditnehmer in der Lage sein, den Kredit vorzeitig zu tilgen (Stichwort Sondertilgungen), reduziert sich der ausstehende Kreditbetrag schneller, was die Zinsbelastung insgesamt verringert (siehe oben).
Im Gegensatz zu einem konstanten Zinsdarlehen, bei dem der Zinsanteil gleichbleibt, steigt beim Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit. Dies führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens, je weiter die Laufzeit fortschreitet, wodurch der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit weniger Zinsen zahlt.
Sondertilgungen : In diesem Zusammenhang möchten wir die Sondertilgungen noch erwähnen. Eine Sondertilgung hat drei Vorteile. Erstens man hat weniger Schulden, zweitens Sie müssen auf diese zurückgezahlte Summe von nun an keine Zinsen mehr zahlen. Und drittens helfen die monatlichen eingesparten Zinsen nun bei der Tilgung mit, da die Monatsrate an die Bank i.d.R. gleichbleibt (Ausnahme : man nutzt einen Tilgungssatzwechsel).
Die monatliche Zinsersparnis macht sich oftmals nicht groß bemerkbar, wenn der Kredit sinkt. Die Meisten Familien/Kreditnehmer kommen mit einer einmal vereinbarten Monatsrate gut klar. Für diese ist es daher angenehmer, wenn die „freie Liquidität“ zur zusätzlichen Schuldentilgung genutzt wird. Das Gefühl der schnelleren Schuldentilgung wird höher angesehen, als das Gefühl etwas mehr Geld im Monat übrig zu haben.
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Trotz der Vorteile gibt es auch einige Nachteile, die bei der Entscheidung für ein Annuitätendarlehen berücksichtigt werden sollten.
Da die Raten über die gesamte Laufzeit festgelegt sind, bietet ein Annuitätendarlehen weniger Flexibilität, falls sich die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers ändern sollten.
Zu Beginn der Laufzeit macht der Zinsanteil einen großen Teil der monatlichen Rate aus, was bedeutet, dass der Tilgungsanteil zunächst gering ist. Dies führt zu einer längeren Rückzahlungsdauer des Darlehens und einer hohen Zinsbelastung in den ersten Jahren.
Die längere Laufzeit, die mit einem Annuitätendarlehen häufig verbunden ist, kann den Kreditnehmer länger an die Bank binden, was unter Umständen die Flexibilität in der finanziellen Planung einschränkt.
Zuatz-Info :
Man hat nach 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, auch wenn man die Laufzeiten des Immobilienkredites am Anfang über 10 Jahren vereinbart hatte.
Manche denken, dass man mit einer Sondertilgung die monatliche Rate verkleinert und man „mehr am Ende des Monats übrig hat“. Dabei wird das Annuitätendarlehen mit einem normalen Kleinkredit von der Bank verwechselt. Beim annuitätischen Immobiliendarlehen wird die monatlichen Zinsersparnis für die monatliche Zusatztilgung verwendet. Die Rate bleibt gleich, aber man entschuldet nun noch schneller.
Ausnahme:
Wen man doch die Möglichkeit einer geringeren Rate haben möchte, sollte man mit der Bank einen Tilgungssatzwechsel (zu Beginn) vereinbaren. (Das Tilgungswechselrecht hat aber grundsätzlich nichts mit der Sondertilgung zu tun).
Ein Annuitätendarlehen ist die gängige Finanzierungsform in Deutschland, bei der die monatlichen Zahlungen während der gesamten Laufzeit konstant bleiben. Es bietet den Vorteil der Planbarkeit und einer steigenden Tilgung, bringt jedoch zu Beginn eine hohe Zinsbelastung mit sich und lässt wenig Flexibilität zu.
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