Ab wann wäre eine selbstgenutzte eigene Immobilie finanziell besser, als zur Miete wohnen zu bleiben ?

Kurzversion

Finanziell kippt es meist zugunsten Eigentum, wenn die laufende Eigentümerbelastung (Annuität aus Zins+Tilgung + Nebenkosten + Instandhaltung – ersparte Kaltmiete) ≤ 0 ist und der geplante Haltezeitraum ≥ 10–15 Jahre beträgt. Wichtig sind Zinsniveau, Kaufpreis/Quadratmeter, Eigenkapital, Kaufnebenkosten (≈ 8–12 %) sowie realistische Instandhaltung (≈ 1–1,5 % p. a.). Wenn Sie möchten, unterstützen wir Ihr Vorhaben.

ausführliche Erklärung

Der finanzielle Vergleich basiert auf einer Nettobelastungsrechnung: Annuität (Sollzins + anfängliche Tilgung) + nicht umlagefähige Kosten (Hausgeldanteil, Grundsteuer, Versicherungen) + Instandhaltung (Faustwert 1–1,5 % des Gebäudewerts p. a.) minus ersparte Kaltmiete. Wird diese Summe ≤ 0, ist Eigentum laufend günstiger; ist sie > 0, entscheidet der Vermögensaufbau (Tilgungsanteil) und die erwartete Wertentwicklung. Die Kaufnebenkosten (GrESt, Notar/Grundbuch, ggf. Makler) von ca. 8–12 % müssen über den Haltezeitraum amortisiert werden – daher lohnt Eigentum meist erst ab ≥ 10–15 Jahren Haltedauer. Ein niedriger Beleihungsauslauf (engl. LTV) und mehr Eigenkapital senken die Rate und das Risiko, erhöhen aber die Opportunitätskosten (entgangene Rendite des EK). Zinsniveau ist zentral: Bei höherem Zins muss entweder die Tilgung reduziert (längere Laufzeit) oder der Kaufpreis/Fläche angepasst werden, damit die Nettobelastung nicht über der Miete liegt. Regionale Marktmieten vs. Kaufpreise (€/m²) entscheiden mit: In Hochpreisstädten überwiegt oft Miete, in Regionen mit moderaten Multiplikatoren (≤ 25–30 Jahresnettokaltmieten) kippt es häufiger zugunsten Kauf. Steuern spielen bei Eigennutzern kaum eine Rolle, dafür aber Inflationsschutz (reale Entschuldung durch Tilgung) und planbare Wohnkosten im Alter. Praxisformel: Eigentum wird finanziell attraktiv, wenn (Zins% + Tilgung%) × Darlehenssumme/12 + Fixkosten + Instandhaltung ≤ aktuelle Kaltmiete, unterstellt Haltezeit ≥ 10–15 Jahre und solide Rücklagen. Uns ist klar, dass unsere Antworten selten Ihre exakte Situation widerspiegeln – kontaktieren Sie uns und wir können Sie u.U. konkret unterstützen und voranbringen :-)