Wie erkenne ich Schönrechnungen in Exposés (Miete, Rendite, Flächen) – welche Nachweise verlangen ?

Kurzversion

Achten Sie auf zu hohe „Soll-Mieten“, schöngerechnete Renditen (ohne Kaufnebenkosten/Bewirtschaftung) und unklare Flächenangaben (DIN 277 vs. WoFlV, Balkonfaktoren). Verlangen Sie immer Mietverträge + Mietkontoauszüge (12–24 Monate), Flächennachweis/Aufmaß, WEG-Unterlagen und eine realistische Nettokaltmieten-/Kostenkalkulation – wenn Sie möchten, unterstützen wir Ihr Vorhaben.

ausführliche Erklärung

Typische Warnzeichen sind Soll- statt Ist-Mieten, fehlende Mietkontoauszüge, „Warmmieten-Renditen“ oder Renditen ohne Kaufnebenkosten; rechnen Sie konservativ: Nettokaltmiete × 12 / (Kaufpreis + Nebenkosten). Prüfen Sie Flächen genau: WoFlV (Wohnfläche) vs. DIN 277 (Grundfläche/Nutzflächen), Balkonfaktor 0,25–0,5, keine Anrechnung nicht genehmigter Flächen; fordern Sie Aufmaß/Grundrisse oder ein Sachverständigen-Aufmaß. Hinterfragen Sie Mieten: Mietverträge, Mietkontoauszüge der letzten 12–24 Monate (Zahlungseingänge, Rückstände), Angaben zu Index-/Staffelmieten, Staffelstufen und Mietfrei-Phasen; vergleichen Sie mit Mietspiegel/Marktmieten und kalkulieren Leerstand 2–5 % und Ausfallrisiko 1–2 %. Kosten: Lassen Sie Hausgeld/WEG-Wirtschaftsplan in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufteilen (Verwalter, Instandhaltungsrücklage, Rechts-/Sonderumlagen); rechnen Sie eine Instandhaltungspauschale (z. B. 10–15 €/m² p. a. bei MFH, objektspezifisch). Verlangen Sie WEG-Protokolle (3 Jahre), Versicherungsnachweise, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen, Mieterlisten (Mieterliste/Rent Roll) und bei Gewerbe Umsatzmiet-Nachweise. Flächentricks erkennen Sie, wenn Nutzflächen als Wohnfläche ausgewiesen sind oder Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus/Keller) eingerechnet werden; vergleichen Sie Exposé-m² mit Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch-Eintragungen. Renditetricks: „Bruttoanfangsrendite“ ohne Nebenkosten, Cap Rate auf Soll-Miete oder ohne Bewirtschaftung; rechnen Sie eine Nettorendite nach Abzug realer Kosten (Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung). Für Bank- und Due-Diligence-Festigkeit verlangen Sie beglaubigte Flächennachweise/Architektenbestätigung, Lasten-/Baulasten-Auszug, sowie Nachweise über Mieterhöhungen/Anpassungsschreiben; stimmen Sie Zahlen mit WEG-Rücklagenstand und Sonderumlagenrisiken ab. Uns ist klar, dass unsere Antworten selten Ihre exakte Situation widerspiegeln – kontaktieren Sie uns und wir können Sie u.U. konkret unterstützen und voranbringen :-)