Wie gehe ich mit Erbbaurecht/Sonderformen um, damit Banken keine Grundsatz-Absage geben (Restlaufzeit, Kanon, Heimfall) ?

Kurzversion

Sichern Sie bankrelevante Punkte vor Antrag: ausreichende Restlaufzeit (z. B. ≥ 60–80 Jahre bzw. Darlehenslaufzeit + 20–30 Jahre), moderat/planbar indexierten Erbbauzins (Kanon) mit Cap sowie bankübliche Heimfall- und Abtretungsklauseln (Zession der Entschädigungsansprüche). Legen Sie vollständige Unterlagen + Zustimmungen vor (Belastung/Abtretung/Rang), und kalkulieren Sie mit konservativem LTV (häufig 70–80 %). Wenn Sie möchten, unterstützen wir Ihr Vorhaben.

ausführliche Erklärung

Banken lehnen Erbbaurecht selten „per se“ ab, sondern bei fehlender Planbarkeit. Kernpunkte sind: Restlaufzeit (typisch erwartet: ≥ 60–80 Jahre oder Darlehenslaufzeit + 20–30 Jahre Rest), Kanonhöhe und Indexierung (an VPI gebunden, Anpassungs-Cap und Ankündigungsfristen), Heimfallkatalog (nur bei gravierenden Vertragsverstößen) sowie Sicherungsrechte der Bank. Organisieren Sie vor Antrag: dingliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts (Grundschuld), Abtretung/Zession sämtlicher Heimfall-/Entschädigungsansprüche an die Bank, Rangregelung im Erbbaugrundbuch (keine vorrangigen Rechte, die die Verwertung behindern; ggf. Rangrücktritt). Rechnen Sie mit Beleihungswertabschlägen (Banken setzen häufig Beleihungs-Limits bei 70–80 % statt 90 %) und mit etwas höheren Zinsaufschlägen. Unterlagen, die Prüfern Zeit sparen: Erbbaurechtsvertrag und alle Nachträge, Restlaufzeit-/Kanon-Bestätigung des Erbbaurechtsgebers, Indexklausel mit Cap, Heimfall-/Entschädigungsregelungen, Zustimmung zur Belastung/Abtretung, aktueller Grundbuch-/Erbbaugrundbuchauszug. Für Sonderformen (Erbpacht kirchlich/kommunal, Erbbau mit Reallasten, Erneuerbare-Dienstbarkeiten) klären Sie vorab Nebensicherheiten (z. B. Zweckerklärung für Dienstbarkeiten, Nichtbeeinträchtigungs-Erklärung). Wenn die Restlaufzeit knapp ist, prüfen Sie Vertragsverlängerung, Kanonfixierung oder Kaufoption des Grundstücks; alternativ senkt zusätzliches Eigenkapital/Sicherheit den Beleihungsauslauf. Ein Memo im Antrag, das Restlaufzeit, Kanonformel, Cap, Heimfall-Zession und Ranglage stichpunktartig erklärt, erhöht die Chance auf ein „grün“ in der Erstprüfung. Uns ist klar, dass unsere Antworten selten Ihre exakte Situation widerspiegeln – kontaktieren Sie uns und wir können Sie u.U. konkret unterstützen und voranbringen :-)