Zwischenfinanzierung: Wie kann sie Machbarkeit schaffen, wenn Verkaufserlös/Eigenkapital später fließen ?

Kurzversion

Eine Zwischenfinanzierung (Überbrückung) ersetzt Ihr noch nicht verfügbares Eigenkapital temporär – typischerweise durch ein endfälliges Darlehen mit Zinszahlung, rückgeführt aus dem späteren Verkaufserlös oder fällig werdenden Mitteln. Entscheidend sind ein plausibler Rückführungsweg, ausreichende Sicherheiten (Grundschuld/Abtretungen) und ein realistisch kurzer Zeithorizont. Wenn Sie möchten, unterstützen wir Ihr Vorhaben.

ausführliche Erklärung

Zwischenfinanzierungen werden meist endfällig strukturiert: Sie zahlen während der Laufzeit nur Zinsen; die Tilgung erfolgt in einer Summe aus dem späteren Verkaufs- oder Auszahlungserlös. Als Sicherheiten dienen häufig die bestehende Immobilie (Zwischenhypothek/Grundschuld) und/oder die neue Immobilie im nachrangigen Rang; möglich sind ergänzend Abtretungen (z. B. Bauspar-/Termingeld, Depot-Lombard). Die Bank prüft die Machbarkeit über (1) eine schlüssige Haushaltsrechnung trotz Zinslasten, (2) einen Rückführungsnachweis (z. B. Vorvertrag/Kaufvertrag, Marktwertgutachten, belastbare Verkaufspreis-Annahme) und (3) den Beleihungsauslauf gesamt über alle Sicherheiten (kritisch wird es oft > 90 % Beleihungsauslauf (engl. LTV). Übliche Laufzeiten liegen bei 6–18 Monaten, in Sonderfällen bis ca. 24 Monate; je kürzer und je konkreter der Verkaufsprozess, desto besser die Konditionen. Für die Auszahlung fordert die Bank regelmäßig: rangrichtige Grundschuldbestellung, Nachweis der Lastenfreistellung bestehender Darlehen, klare Rückführungsabrede sowie Belege zur Vermarktung (Maklerauftrag/Exposé/Besichtigungsnachweise) oder Kaufvertrag. Ein häufig genutztes Setup ist „Annuität + Zwischenkredit“: Das spätere Hauptdarlehen steht, der Eigenkapitalanteil wird bis zum Verkauf zwischenfinanziert; bei Mittelzufluss wird der Zwischenkredit vollständig getilgt und ggf. das Annuitätendarlehen reduziert. Risiken sind Zins- und Vermarktungsrisiko (niedrigerer Verkaufspreis, längere Vermarktung), deshalb sind Puffer (5–10 % Sicherheitsabschlag) und realistische Zeitplanung wichtig; Bargeld-Eigenmittelzugänge ohne Nachweise werden eher nicht angerechnet. Tipp aus der Praxis: Notar- und Übergabetermine sowie Fälligkeitsfristen so takten, dass der Verkaufserlös vor vollständiger Kaufpreisfälligkeit zufließt – alternativ rechtzeitig Zwischenfinanzierungslinie fixieren. Uns ist klar, dass unsere Antworten selten Ihre exakte Situation widerspiegeln – kontaktieren Sie uns und wir können Sie u.U. konkret unterstützen und voranbringen :-)