Die Abschreibung ist ein steuerlich anerkannter Vorgang, bei dem die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Jahre verteilt als Aufwand erfasst werden. Die Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Gewinn eines Eigentümers. Die Abschreibung erfolgt nach festen gesetzlichen Regelungen über festgelegte Nutzungsdauern.

Die Abschreibung bezeichnet im Zusammenhang mit Immobilien die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Sie wird steuerlich anerkannt und mindert jährlich den zu versteuernden Ertrag, indem der Wertverlust einer Immobilie in der Buchhaltung als Aufwand verbucht wird. Die Grundlage für die Abschreibung ist der sogenannte AfA-Satz (Absetzung für Abnutzung), der im Einkommensteuergesetz geregelt ist. Für vermietete Bestandswohnimmobilien beträgt dieser Satz in der Regel 2 % pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Gebäuden, die vor einem bestimmten Baujahr errichtet wurden oder bei Sonderabschreibungen, kann der Prozentsatz auch abweichen. Nicht das gesamte Grundstück, sondern ausschließlich der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, da Grundstücke als nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter gelten. Die Abschreibung beginnt ab dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung und kann auch anteilig für das erste Jahr angesetzt werden. Für Kapitalanleger ist die Abschreibung ein zentrales Instrument der Steueroptimierung, da sie unabhängig von tatsächlichen Zahlungsausgängen einen steuerlichen Vorteil erzeugt. Auch bei gewerblich genutzten Immobilien wird die Abschreibung genutzt, um den buchhalterischen Wertverlust zu erfassen. Darüber hinaus gibt es bei bestimmten Investitionen, zum Beispiel bei energetischen Sanierungen oder denkmalgeschützten Objekten, zusätzliche oder erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten. Eine korrekt durchgeführte Abschreibung wirkt sich nicht auf den Cashflow, aber positiv auf die steuerliche Belastung aus.

Ein Anleger erwirbt eine vermietete Bestandseigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus für 800.000 Euro. Der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis beträgt laut Aufteilung 600.000 Euro, der Rest entfällt auf das Grundstück. Die jährliche Abschreibung bei einem AfA-Satz von 2 % beträgt somit 12.000 Euro. Diese 12.000 Euro können jährlich als Aufwand steuerlich geltend gemacht werden, wodurch sich der zu versteuernde Gewinn entsprechend reduziert. Die Abschreibung wirkt sich damit positiv auf die Rendite nach Steuern aus.

Die Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie steuerlich über ihre Nutzungsdauer. Sie reduziert den zu versteuernden Gewinn, betrifft jedoch nur den Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Die Abschreibung ist für Kapitalanleger ein zentrales Element der Steuerplanung.