Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, bis zu dem sie bereit ist, ein Darlehen zu gewähren. Er liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktwert und dient der Absicherung des Kreditrisikos.

Der Beleihungswert ist ein wichtiger Begriff in der Immobilienfinanzierung und bezeichnet den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen akzeptiert. Im Gegensatz zum Marktwert oder Verkehrswert, der auf Angebot und Nachfrage basiert und stärkeren Schwankungen unterliegt, soll der Beleihungswert möglichst konstant bleiben und vorsichtig kalkuliert sein. Er wird auf Basis interner Bewertungsrichtlinien der Banken ermittelt, wobei verschiedene Faktoren berücksichtigt werden: Lage, Zustand und Alter der Immobilie, die nachhaltige Vermietbarkeit, mögliche Nutzung sowie regionale Marktentwicklungen. Darüber hinaus fließen auch standardisierte Bewertungsverfahren (z. B. Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) in die Berechnung ein. Für Banken ist der Beleihungswert entscheidend, weil er als Grundlage für die sogenannte 'Beleihungsgrenze' dient – also den Prozentsatz, bis zu dem eine Immobilie beliehen werden darf. Je nach Kreditinstitut und Finanzierungsmodell liegt die Beleihungsgrenze oft zwischen 60 % und 90 % des Beleihungswerts. Für den Darlehensnehmer ist der Beleihungswert damit entscheidend für die maximale Höhe des möglichen Immobilienkredits. Ein niedriger Beleihungswert im Verhältnis zum Darlehenswunsch kann dazu führen, dass entweder mehr Eigenkapital erforderlich ist oder ein Teil der Finanzierung durch ein weiteres, höher verzinstes Darlehen abgedeckt werden muss. Der Beleihungswert wird üblicherweise im Rahmen der Kreditprüfung durch interne oder externe Gutachter ermittelt.

Eine Eigentumswohnung wird für 900.000 € angeboten. Ein unabhängiger Gutachter schätzt den Verkehrswert auf ebenfalls 900.000 €. Die finanzierende Bank setzt den Beleihungswert jedoch konservativ auf 800.000 € fest. Wenn die Bank eine Beleihungsgrenze von 80 % anwendet, würde sie auf Basis des Beleihungswertes ein Darlehen in Höhe von maximal 640.000 € (800.000 € × 80 %) gewähren. Der Käufer müsste die Differenz zum Kaufpreis – also 260.000 € – durch Eigenkapital oder andere Finanzierungsformen abdecken.

Der Beleihungswert ist der vorsichtig kalkulierte Sicherheitswert einer Immobilie, den Banken zur Risikobewertung heranziehen. Er ist maßgeblich dafür, wie hoch ein Darlehen ausfallen darf, und liegt meist unter dem Marktwert.