Ein Darlehensvermerk im Grundbuch ist kein eigenständiger Eintrag, sondern steht sinngemäß für die Absicherung eines Darlehens durch eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch. Diese Eintragung dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Ohne einen Darlehensvermerk im Grundbuch wird in der Regel keine Immobilienfinanzierung genehmigt.

Der Begriff Darlehensvermerk im Grundbuch beschreibt umgangssprachlich die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek zur Sicherung eines Darlehens in Abteilung III des Grundbuchs. Juristisch korrekt handelt es sich nicht um einen „Vermerk“, sondern um die Eintragung eines Grundpfandrechts, welches das Kreditinstitut absichert, falls der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen kann. Die Grundschuld ist dabei die in Deutschland am häufigsten genutzte Form der Absicherung. Sie ermöglicht es dem Kreditgeber, im Falle eines Zahlungsausfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie zu betreiben und aus dem Versteigerungserlös sein Darlehen zu decken. Die Eintragung erfolgt notariell und wird vom Kreditgeber verlangt, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Der Rang der Grundschuld im Grundbuch spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle, denn bei mehreren Gläubigern entscheidet die Rangfolge über die Reihenfolge der Befriedigung im Falle einer Verwertung. Der Darlehensvermerk im Grundbuch bleibt solange bestehen, bis das Darlehen vollständig getilgt ist und eine Löschungsbewilligung durch den Gläubiger vorliegt. Erst dann kann die Grundschuld auf Wunsch gelöscht werden. Die Eintragung schützt also den Kreditgeber, stellt aber keine Einschränkung für die Nutzung oder das Eigentum des Kreditnehmers dar, solange die Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden. Die Kosten für die Eintragung trägt in der Regel der Darlehensnehmer. Es ist wichtig zu verstehen, dass mit dem Darlehensvermerk im Grundbuch eine direkte Verbindung zwischen dem Immobilienwert und der Rückzahlungspflicht gegenüber der Bank hergestellt wird.

Ein Käufer möchte ein Einfamilienhaus zum Preis von 980.000 Euro erwerben. Zur Finanzierung nimmt er ein Darlehen in Höhe von 780.000 Euro bei seiner Hausbank auf. Die Bank verlangt zur Absicherung dieses Betrags eine Grundschuldeintragung im Grundbuch. Der Notar veranlasst die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs, womit der Darlehensvermerk im Grundbuch erfolgt. Erst nachdem dieser Eintrag erfolgt ist, zahlt die Bank das Darlehen aus. Kommt der Käufer später in Zahlungsverzug, kann die Bank aufgrund des Darlehensvermerks im Grundbuch eine Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Der Darlehensvermerk im Grundbuch sichert das Darlehen durch die Eintragung eines Grundpfandrechts zugunsten der Bank. Ohne diesen Eintrag erfolgt in der Regel keine Auszahlung des Darlehens. Der Darlehensvermerk im Grundbuch bleibt bis zur Rückzahlung des Darlehens bestehen.