Die Eigenleistung bei Baufinanzierung beschreibt den Anteil an Bau- oder Renovierungsarbeiten, den Bauherren selbst erbringen, um dadurch die Gesamtkosten zu senken. Diese selbst erbrachte Leistung kann von Banken als Eigenkapital anerkannt werden. Die Eigenleistung bei Baufinanzierung reduziert somit den Fremdfinanzierungsbedarf.

Die Eigenleistung bei Baufinanzierung, oft auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet, bezeichnet alle Bau-, Ausbau- oder Renovierungsarbeiten, die der Bauherr oder seine Helfer in Eigenregie durchführen, anstatt sie durch Handwerksbetriebe oder Dienstleister ausführen zu lassen. Dazu zählen typischerweise Tätigkeiten wie Malerarbeiten, Bodenverlegung, Fliesenlegen, Dämmung, Trockenbau, Gartenarbeiten oder auch der Innenausbau. Banken erkennen diese Eigenleistungen unter bestimmten Voraussetzungen als geldwerten Beitrag an und werten sie wie Eigenkapital, das zur Finanzierung des Bauvorhabens beiträgt. In der Regel dürfen nur realistisch durchführbare und fachlich korrekt umsetzbare Leistungen berücksichtigt werden. Die Höhe des anerkannten Wertes richtet sich nach dem Umfang der Arbeiten, der Qualifikation der durchführenden Personen und dem Marktwert der entsprechenden Handwerksleistungen. Meistens setzen Banken eine maximale Obergrenze für die Anrechenbarkeit, etwa 10 bis 15 Prozent der gesamten Baukosten, um eine finanzielle und handwerkliche Überforderung des Bauherrn zu vermeiden. Die Eigenleistung bei Baufinanzierung muss in der Regel durch eine Aufstellung der geplanten Tätigkeiten und deren geschätztem Wert dargelegt werden, zum Teil auch durch schriftliche Bestätigungen oder Rechnungen für das verwendete Material. Aus Sicht der Bank ist die Eigenleistung dann besonders interessant, wenn sie zur Reduktion des Darlehensbetrags beiträgt oder die Beleihungsgrenze günstiger ausfällt. Allerdings ist auch Vorsicht geboten: Überbewertete oder unsachgemäß kalkulierte Eigenleistungen können im Ernstfall zu Finanzierungslücken führen. Daher sollte jede Eigenleistung realistisch geplant und mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden. Notare haben in der Regel keine direkte Rolle bei der Bewertung der Eigenleistung, sie können aber durch Beurkundung der Gesamtkostenstruktur mittelbar betroffen sein, etwa wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung zwischen Grundstück und Bauleistungen dokumentiert wird.

Ein Bauherr plant den Erwerb eines Grundstücks und den Bau eines Einfamilienhauses für insgesamt 950.000 Euro. Davon entfallen 750.000 Euro auf die Baukosten und 200.000 Euro auf den Grundstückspreis. Der Bauherr bringt 100.000 Euro Eigenkapital in bar mit und übernimmt zusätzlich Eigenleistungen im Innenausbau im Gegenwert von 50.000 Euro, insbesondere das Verlegen von Bodenbelägen, Streichen der Wände und die Gartengestaltung. Die Bank erkennt diese Arbeiten als Eigenleistung bei Baufinanzierung an und rechnet sie auf das Eigenkapital an. Somit beträgt das rechnerische Eigenkapital gegenüber der Bank 150.000 Euro, wodurch sich die Fremdfinanzierung auf 800.000 Euro reduziert.

Die Eigenleistung bei Baufinanzierung bezeichnet selbst ausgeführte Bauarbeiten, die als Eigenkapitalersatz gelten können. Banken rechnen diesen Anteil unter bestimmten Bedingungen an, wodurch sich der Darlehensbedarf verringert. Die Eigenleistung bei Baufinanzierung erfordert jedoch eine realistische und fachlich nachvollziehbare Planung.