Eigenmittel sind finanzielle Mittel, die Käuferinnen oder Käufer aus eigener Kraft für eine Immobilienfinanzierung aufbringen. Sie stammen nicht aus Fremdkapital wie Krediten oder Darlehen, sondern aus dem persönlichen Vermögen. Eigenmittel verringern den Finanzierungsbedarf und verbessern die Kreditwürdigkeit.

Als Eigenmittel bezeichnet man sämtliche finanziellen Mittel, die eine Person oder ein Haushalt aus dem eigenen Vermögen zur Finanzierung einer Immobilie beisteuert, ohne dafür auf externe Geldgeber wie Banken oder Kreditinstitute zurückzugreifen. Eigenmittel können in verschiedenen Formen vorliegen, zum Beispiel als Bankguthaben, Bargeld, Wertpapiere, bereits vorhandenes, unbelastetes Grundeigentum, Bausparguthaben, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert oder Eigenleistungen beim Bau. Sie werden im Rahmen der Immobilienfinanzierung ähnlich wie Eigenkapital behandelt, wobei der Begriff „Eigenmittel“ im deutschsprachigen Raum – insbesondere in Österreich und der Schweiz – gebräuchlicher ist als in Deutschland, wo eher von „Eigenkapital“ gesprochen wird. Der Einsatz von Eigenmitteln spielt eine entscheidende Rolle für die Konditionen einer Immobilienfinanzierung: Je höher der Anteil an Eigenmitteln im Verhältnis zur gesamten Investitionssumme, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko aus Sicht der Bank. In der Praxis wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten (einschließlich Kaufpreis und Nebenkosten) durch Eigenmittel zu decken. Eigenmittel stärken die finanzielle Eigenverantwortung des Käufers und signalisieren dem Kreditgeber eine höhere Rückzahlungswahrscheinlichkeit. Auch steuerliche und wirtschaftliche Überlegungen können bei der Zusammensetzung und Verwendung von Eigenmitteln eine Rolle spielen. Sie müssen nachweislich verfügbar und dauerhaft einsetzbar sein, um bei der Kreditvergabe berücksichtigt zu werden.

Ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung für 950.000 Euro erwerben. Zusätzlich fallen 70.000 Euro an Nebenkosten an, was zu Gesamtkosten von 1.020.000 Euro führt. Der Käufer verfügt über 250.000 Euro an Eigenmitteln, die aus einem Bausparvertrag, einem Sparguthaben und einem Depot stammen. Dadurch muss er lediglich 770.000 Euro über ein Bankdarlehen finanzieren. Die relativ hohe Eigenmittelquote von knapp 25 Prozent ermöglicht dem Käufer einen günstigeren Zinssatz von 3,1 % statt 3,8 %, was sich über die Jahre deutlich auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirkt.

Eigenmittel sind eigene finanzielle Mittel, die zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden, ohne dass sie durch Fremdkapital gedeckt sind. Sie reduzieren den Kreditbedarf und verbessern die Konditionen. Eine hohe Eigenmittelquote erhöht die finanzielle Sicherheit für Käufer und Kreditgeber.