Die Ertragswertanalyse ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien, bei dem der Wert einer Immobilie auf der Grundlage ihrer zukünftigen Erträge, wie Mieteinnahmen, berechnet wird.

Die Ertragswertanalyse ist eine Methode, die zur Bestimmung des Wertes von Immobilien verwendet wird, deren Wert vor allem durch die zu erwartenden Einnahmen, wie Mieten oder Pachteinnahmen, bestimmt wird. Im Gegensatz zu anderen Bewertungsverfahren, wie dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren, wird beim Ertragswertverfahren der zukünftige Ertrag aus der Immobilie in den Vordergrund gestellt. Die Ertragswertanalyse basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie in erster Linie durch die Fähigkeit bestimmt wird, stabile Einkünfte zu erzielen. Um den Ertragswert zu berechnen, werden die voraussichtlichen jährlichen Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen einer Immobilie ermittelt und von den laufenden Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Versicherungen, abgezogen. Die verbleibenden Nettomieteinnahmen werden dann mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert, der die Rendite widerspiegelt, die ein Investor erwarten würde. Dieser Zinssatz basiert auf Marktbedingungen und dem Risiko, das mit der Immobilie verbunden ist, und wird durch die allgemeine Marktrendite und das Risiko des Objekts bestimmt. Die Ertragswertanalyse ist besonders bei der Bewertung von vermieteten Immobilien, wie Wohnanlagen oder Bürogebäuden, von Bedeutung, da der Wert nicht nur durch den Grundstückspreis oder den Zustand der Immobilie bestimmt wird, sondern vielmehr durch die erwarteten Erträge. Sie ist ein gängiges Verfahren bei der Immobilienfinanzierung und dient als Basis für die Bestimmung des Beleihungswerts der Immobilie.

Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus kaufen, das monatlich Mieteinnahmen von 6.000 Euro erzielt. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen somit 72.000 Euro. Die Betriebskosten, einschließlich Verwaltung und Instandhaltung, betragen jährlich 12.000 Euro, sodass die Nettomieteinnahmen 60.000 Euro betragen. Der Kapitalisierungszinssatz, der für diese Art von Immobilie marktüblich ist, liegt bei 5%. Der Ertragswert wird nun berechnet, indem 60.000 Euro durch 0,05 geteilt wird, was einen Ertragswert von 1.200.000 Euro ergibt. Dies bedeutet, dass die Immobilie auf Grundlage der zukünftigen Erträge einen Wert von 1.200.000 Euro hat.

Die Ertragswertanalyse ermittelt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der zukünftigen Erträge, wie Mieteinnahmen. Sie wird berechnet, indem die Nettomieteinnahmen mit einem Kapitalisierungszinssatz multipliziert werden. Dieses Verfahren ist besonders bei renditeorientierten Immobilien relevant, da der Wert der Immobilie hauptsächlich durch ihre Ertragskraft bestimmt wird.