Die Gesamtbeleihung beschreibt den Gesamtbetrag aller Darlehen, die auf eine Immobilie aufgenommen wurden, im Verhältnis zum aktuellen Wert der Immobilie. Sie setzt sich aus dem ersten Kredit sowie allen weiteren Krediten und Zusatzdarlehen zusammen. Eine hohe Gesamtbeleihung kann zu höheren Finanzierungskosten und einem erhöhten Risiko führen.

Die Gesamtbeleihung ist ein wichtiger Begriff in der Immobilienfinanzierung und beschreibt das Verhältnis des gesamten Kreditvolumens, das auf eine Immobilie aufgenommen wurde, zum aktuellen Marktwert dieser Immobilie. Sie umfasst nicht nur den ersten Hypothekarkredit, sondern auch alle weiteren Darlehen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, etwa für Renovierungen, Modernisierungen oder Umschuldungen. Kreditinstitute setzen die Gesamtbeleihung als ein zentrales Kriterium bei der Entscheidung über die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -projekts ein. Eine hohe Gesamtbeleihung, das heißt, wenn der Betrag der aufgenommenen Kredite einen hohen Anteil am Marktwert der Immobilie hat, wird als risikobehaftet angesehen, da im Falle einer Wertminderung der Immobilie das Risiko eines Kreditausfalls steigt. Banken und andere Kreditgeber berechnen die Gesamtbeleihung, indem sie den Gesamtbetrag der ausstehenden Darlehen durch den aktuellen Immobilienwert teilen und das Ergebnis als Prozentsatz ausdrücken. In der Regel liegt die Obergrenze der Gesamtbeleihung bei etwa 80-90 %, da eine höhere Beleihung den Kreditgebern zu riskant erscheint. Eine niedrige Gesamtbeleihung bedeutet in der Regel, dass der Kreditnehmer eine geringere monatliche Belastung und damit auch ein niedrigeres Risiko hat.

Angenommen, Sie erwerben eine Immobilie im Wert von 750.000 Euro. Sie haben zunächst einen Kredit in Höhe von 600.000 Euro aufgenommen. Später nehmen Sie einen zusätzlichen Kredit von 100.000 Euro auf, um Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Gesamtbeleihung wird in diesem Fall 700.000 Euro betragen, was einem Beleihungsgrad von etwa 93,3 % entspricht (700.000 Euro / 750.000 Euro x 100). Dies bedeutet, dass die gesamte Beleihung 93,3 % des Immobilienwerts ausmacht, was aus der Sicht der Bank als relativ hoch betrachtet wird.

Die Gesamtbeleihung beschreibt das Verhältnis des gesamten aufgenommenen Kreditbetrags zum aktuellen Wert der Immobilie. Eine hohe Gesamtbeleihung kann zu höheren Risiken und Finanzierungskosten führen. Sie ist ein wichtiger Faktor, den Banken bei der Entscheidung über die Finanzierungsbedingungen berücksichtigen.