Ein Juniordarlehen ist ein nachrangiges Darlehen, das im Rang hinter einem vorrangigen Kredit steht und im Falle einer Insolvenz erst nach den vorrangigen Forderungen bedient wird. Es dient häufig als ergänzende Finanzierung zur Deckung von Eigenkapitallücken bei Immobilienprojekten. Das Juniordarlehen geht mit einem höheren Risiko einher, weshalb es meist zu höheren Zinssätzen vergeben wird.

Ein Juniordarlehen ist ein sogenanntes nachrangiges Darlehen, das insbesondere bei komplexeren Immobilienfinanzierungen zum Einsatz kommt. Im Unterschied zu einem erstrangigen Darlehen – wie beispielsweise einem klassischen Hypothekendarlehen – ist das Juniordarlehen im Grundbuch im Rang nachgeordnet. Das bedeutet: Sollte es zu einer Zwangsverwertung oder Insolvenz kommen, werden zunächst die Forderungen des erstrangigen Kreditgebers bedient, bevor der Kreditgeber des Juniordarlehens überhaupt Rückflüsse erhält. Diese Nachrangigkeit stellt für den Kreditgeber ein erhöhtes Risiko dar, da seine Forderung mit geringerer Wahrscheinlichkeit vollständig zurückgezahlt wird. Um dieses Risiko auszugleichen, verlangen Kreditgeber für ein Juniordarlehen in der Regel deutlich höhere Zinssätze als für erstrangige Finanzierungen. In der Immobilienfinanzierung wird ein Juniordarlehen häufig genutzt, wenn das zur Verfügung stehende Eigenkapital nicht ausreicht, um die Anforderungen des Hauptkreditgebers zu erfüllen. Es fungiert daher als eine Art eigenkapitalersetzendes Fremdkapital und kann helfen, den Beleihungsauslauf zu verbessern oder ein Projekt überhaupt erst realisierbar zu machen. Typische Kreditgeber solcher Darlehen sind mezzanine Finanzierer, Investmentgesellschaften oder spezialisierte Kapitalgeber. Die Vertragsgestaltung eines Juniordarlehens ist individuell und kann auch Elemente wie endfällige Rückzahlung oder Gewinnbeteiligungen enthalten. In der Bonitätsprüfung wird das Juniordarlehen von Banken häufig als zusätzliches Risiko berücksichtigt, da es die Gesamtverschuldung erhöht und die Rückzahlungsfähigkeit stärker belastet. Dennoch kann es ein sinnvolles Instrument sein, um Finanzierungsengpässe zu überbrücken oder größere Projekte mit weniger Eigenkapital umzusetzen.

Ein Bauträger plant den Erwerb und die Entwicklung einer Immobilie im Wert von 1.100.000 Euro. Die Bank stellt ein erstrangiges Darlehen in Höhe von 800.000 Euro zur Verfügung, fordert jedoch mindestens 300.000 Euro Eigenkapital. Da der Bauträger nur 150.000 Euro Eigenmittel einbringen kann, nutzt er ein Juniordarlehen über 150.000 Euro, um die Eigenkapitallücke zu schließen. Dieses Juniordarlehen wird mit einem Zinssatz von 8 % verzinst und im Grundbuch nachrangig zum Bankdarlehen eingetragen. Der jährliche Zinsaufwand für das Juniordarlehen beträgt somit 12.000 Euro. Damit kann das Projekt vollständig finanziert und realisiert werden.

Ein Juniordarlehen ist ein nachrangig gesichertes Darlehen mit erhöhtem Risiko und höheren Zinsen. Es wird oft genutzt, um Eigenkapitallücken bei Immobilienfinanzierungen zu schließen. Im Insolvenzfall wird das Juniordarlehen erst nach vorrangigen Krediten bedient.