Die Pfandübernahme bezeichnet den Vorgang, bei dem der Käufer einer Immobilie ein bestehendes Grundpfandrecht, zum Beispiel eine Grundschuld, vom Verkäufer übernimmt. Dabei bleibt das Pfandrecht im Grundbuch bestehen, wechselt jedoch der Sicherungszweck oder Gläubiger. Die Pfandübernahme erfordert die Zustimmung des Gläubigers und wird notariell sowie grundbuchrechtlich dokumentiert.

Die Pfandübernahme ist ein rechtlich und wirtschaftlich bedeutsamer Vorgang beim Immobilienverkauf, bei dem ein bestehendes Grundpfandrecht auf der Immobilie vom Käufer übernommen wird, anstatt es durch den Verkäufer löschen zu lassen. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn das Pfandrecht – in der Regel eine Grundschuld – nicht mehr valutiert ist, also keine offene Darlehensforderung mehr besteht, oder wenn der Käufer das bestehende Darlehen des Verkäufers weiterführen möchte. Voraussetzung für eine Pfandübernahme ist stets die Zustimmung des Gläubigers, meist einer Bank, da dieser Vertragspartner des ursprünglichen Schuldners war und sich durch die Pfandübernahme das Risiko und die Bonität des Schuldners verändern. Eine Pfandübernahme kann zeitlich und finanziell Vorteile bringen, da dadurch die Kosten und der Verwaltungsaufwand für die Löschung der alten und die Neubestellung einer neuen Grundschuld entfallen. Auch kann die Rangstelle im Grundbuch, die oft sehr wichtig für die Absicherung des Darlehens ist, durch eine Pfandübernahme erhalten bleiben. Die Pfandübernahme wird im Rahmen des notariellen Kaufvertrages geregelt und muss im Grundbuch angepasst werden, sodass der Käufer nun als neuer Schuldner gilt, ohne dass das Pfandrecht an sich gelöscht wird. Dabei ist sorgfältig zu prüfen, ob das übernommene Pfandrecht tatsächlich noch mit Forderungen belastet ist oder ob es „leer“ ist. In der Praxis wird bei einer Pfandübernahme meist eine sogenannte Sicherungsabrede zwischen Gläubiger und neuem Eigentümer geschlossen, um die rechtliche Grundlage des Pfandrechts neu zu definieren. In jedem Fall ist eine enge Abstimmung mit dem Notar und der finanzierenden Bank notwendig, da eine fehlerhafte Abwicklung erhebliche Risiken mit sich bringen kann, etwa eine Doppelbelastung oder eine unklare Rechtslage. Es ist daher ratsam, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer Pfandübernahme individuell zu prüfen.

Ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung für 650.000 Euro erwerben. Der Verkäufer hat auf dieser Immobilie eine eingetragene Grundschuld in Höhe von 400.000 Euro, die ursprünglich zur Absicherung eines Darlehens diente, das mittlerweile fast vollständig zurückgezahlt wurde. Anstatt die Grundschuld löschen zu lassen, stimmt der Käufer gemeinsam mit seiner Bank und dem Notar einer Pfandübernahme zu. Die Bank des Käufers nutzt die bestehende Grundschuld zur Sicherung des neuen Darlehens über 350.000 Euro. Die Rangstelle im Grundbuch bleibt erhalten und es müssen keine neuen Eintragungsgebühren gezahlt werden. Die Pfandübernahme wird notariell beurkundet und im Grundbuch entsprechend angepasst.

Die Pfandübernahme ist die Übertragung eines bestehenden Grundpfandrechts vom Verkäufer auf den Käufer einer Immobilie. Sie spart Kosten und Zeit, wenn Gläubiger, Käufer und Notar einvernehlich handeln. Voraussetzung für die Pfandübernahme ist die Zustimmung des bisherigen Gläubigers.