Die Sachwertanalyse ist ein Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie anhand von Herstellungskosten und Bodenwert. Sie findet insbesondere bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Immobilien Anwendung. Die Sachwertanalyse berücksichtigt keine marktbedingten Schwankungen, sondern basiert auf Substanzwerten.

Die Sachwertanalyse ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Fokus auf den sogenannten „Sachwert“ einer Immobilie legt. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der aktuelle Marktwert, wie bei der Vergleichswertmethode, sondern der Wert der Bausubstanz sowie der Bodenwert. Dieses Verfahren wird insbesondere dann eingesetzt, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten am Markt verfügbar sind oder wenn es sich um individuelle oder eigengenutzte Objekte handelt, beispielsweise Einfamilienhäuser oder spezielle Betriebsimmobilien. Die Sachwertanalyse basiert auf einer detaillierten Berechnung: Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, meist über Bodenrichtwerte. Anschließend werden die Herstellungskosten des Gebäudes erfasst und altersbedingt abgewertet – das heißt, es wird ein Abzug für die Abnutzung vorgenommen. Danach werden die Sachwerte der baulichen Anlagen (zum Beispiel Garagen, Nebengebäude) hinzuaddiert. In einem weiteren Schritt kann ein Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden, um den ermittelten Sachwert an die aktuelle Marktsituation anzupassen. Die Sachwertanalyse ist in der Immobilienfinanzierung von Bedeutung, da Banken bei der Beleihungswertermittlung häufig auf dieses Verfahren zurückgreifen, insbesondere bei nicht standardisierten Objekten. Sie bietet eine solide Grundlage zur Bewertung der Werthaltigkeit einer Immobilie, unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.

Ein Kreditinstitut prüft die Finanzierung eines Einfamilienhauses in München. Das Grundstück hat laut Bodenrichtwert einen Wert von 650.000 €. Die Herstellungskosten des Gebäudes liegen bei 580.000 €, wovon aufgrund des Alters (Baujahr 2005) ein Abzug von 25 % vorgenommen wird, also 145.000 €. Der Gebäudeanteil wird somit mit 435.000 € angesetzt. Weitere bauliche Anlagen (z. B. Garage, Terrasse) werden mit 30.000 € bewertet. Die Sachwertanalyse ergibt: 650.000 € (Bodenwert) + 435.000 € (Gebäude) + 30.000 € (Anlagen) = 1.115.000 €. Ein Marktanpassungsfaktor von 1,05 wird angesetzt, was zu einem angepassten Sachwert von 1.170.750 € führt. Die Sachwertanalyse dient hier als Entscheidungsgrundlage für die Immobilienfinanzierung.

Die Sachwertanalyse ist ein Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes auf Grundlage von Herstellungskosten und Bodenwert, besonders bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Objekten geeignet und unabhängig vom Marktpreis. Sie bietet eine objektive Berechnungsbasis, ist jedoch rechenintensiv und berücksichtigt Angebot und Nachfrage nicht direkt. Bei der Immobilienfinanzierung wird die Sachwertanalyse insbesondere von Banken als fundierte Bewertungsmethode eingesetzt.