Ein Sachwertgutachten ist ein offizielles Dokument, das den Wert einer Immobilie auf Basis des Sachwertverfahrens bestimmt. Es berücksichtigt den Bodenwert sowie die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung. Ein Sachwertgutachten wird häufig für eigengenutzte oder schwer vergleichbare Immobilien verwendet.

Ein Sachwertgutachten ist ein Gutachten zur Wertermittlung einer Immobilie, das auf dem sogenannten Sachwertverfahren basiert. Dabei wird der Wert des Grundstücks (Bodenwert) mit dem Wert der baulichen Anlagen (z. B. Gebäude, Nebengebäude) summiert, wobei die Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Abnutzung und Alter bewertet werden. Das Sachwertgutachten kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn keine ausreichenden Vergleichsobjekte am Markt vorhanden sind oder wenn die Immobilie individuell genutzt wird, wie etwa bei Einfamilienhäusern, selbstgenutzten Doppelhaushälften oder Sonderbauten. Der Gutachter bestimmt zunächst den Bodenwert anhand amtlicher Bodenrichtwerte. Anschließend berechnet er die Regelherstellungskosten des Gebäudes und zieht davon die Alterswertminderung ab. Eventuell vorhandene bauliche Außenanlagen (z. B. Garage, Terrasse) werden zusätzlich berücksichtigt. Optional kann der ermittelte Wert mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um marktbedingte Besonderheiten abzubilden. Das Sachwertgutachten ist für Kreditinstitute von großer Bedeutung, wenn es darum geht, den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Auch in Erbschaftsangelegenheiten, bei Vermögensaufstellungen oder zur Klärung von Vermögensstreitigkeiten kann ein solches Gutachten angefordert werden. Ein Sachwertgutachten wird in der Regel von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einem qualifizierten Immobiliengutachter erstellt und ist rechtlich sowie wirtschaftlich ein wichtiges Dokument zur objektiven Wertermittlung.

Ein Ehepaar möchte eine selbstgenutzte Immobilie in Frankfurt am Main finanzieren. Das Grundstück wird anhand des Bodenrichtwerts mit 700.000 € bewertet. Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2010 erbaut und hätte heute Herstellungskosten von 600.000 €. Aufgrund des Alters wird eine Wertminderung von 20 % angenommen, also ein Abzug von 120.000 €, sodass der Gebäudewert 480.000 € beträgt. Eine Garage und ein Gartenhaus werden mit zusätzlichen 35.000 € angesetzt. Der vorläufige Sachwert beträgt: 700.000 € (Boden) + 480.000 € (Gebäude) + 35.000 € (Nebenanlagen) = 1.215.000 €. Durch Anwendung eines Marktanpassungsfaktors von 1,10 ergibt sich ein Sachwert von 1.336.500 €. Dieses Ergebnis wird im Sachwertgutachten dokumentiert und der Bank zur Finanzierungsvorlage vorgelegt.

Ein Sachwertgutachten ist ein detailliertes Gutachten zur Bestimmung des Immobilienwerts anhand von Herstellungskosten und Bodenwert unter Anwendung des Sachwertverfahrens. Es wird insbesondere bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Objekten genutzt und ist rechtlich sowie wirtschaftlich von hoher Relevanz. Das Sachwertgutachten ermöglicht eine objektive Bewertung, weicht aber mitunter vom tatsächlichen Marktwert ab.