Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts. Es findet vor allem bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Immobilien Anwendung. Das Sachwertverfahren orientiert sich am tatsächlichen Substanzwert und berücksichtigt eine altersbedingte Wertminderung.

Das Sachwertverfahren ist eines von drei normierten Wertermittlungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland und wird angewendet, um den Verkehrswert oder den Beleihungswert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Es kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte aus Verkäufen ähnlicher Immobilien vorliegen und wenn die Immobilie nicht überwiegend zur Erzielung von Erträgen genutzt wird, wie es bei eigengenutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern oder speziellen Betriebsgebäuden der Fall ist. Beim Sachwertverfahren wird der Gesamtwert der Immobilie als Summe des Bodenwerts und des sogenannten Gebäudesachwerts berechnet. Der Bodenwert ergibt sich aus den amtlichen Bodenrichtwerten für das jeweilige Grundstück. Der Gebäudesachwert wird durch die Ermittlung der Regelherstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung der Bauart, des Baujahrs und der Ausstattungsmerkmale ermittelt. Von diesem Wert wird ein Abschlag für die Alterswertminderung vorgenommen, um die Abnutzung des Gebäudes zu berücksichtigen. Weitere bauliche Anlagen wie Garagen, Nebengebäude oder Außenanlagen fließen ebenfalls in die Berechnung ein. Abschließend kann zur besseren Marktnähe ein Marktanpassungsfaktor verwendet werden, der auf Basis von regionalen oder überregionalen Marktdaten geschätzt wird. Das Sachwertverfahren wird häufig von Gutachtern, Banken und Behörden genutzt, wenn es um die objektive Bewertung von Immobilien geht, insbesondere in der Kreditvergabe, bei steuerlichen Fragen, im Rahmen von Erbschaften oder bei Vermögensauseinandersetzungen. Da dieses Verfahren auf realen Substanzwerten basiert, bietet es eine solide Grundlage zur Bewertung unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.

Ein Bauherr besitzt ein Grundstück in Stuttgart, das laut Bodenrichtwert einen Wert von 600.000 € hat. Er möchte auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichten, dessen Herstellungskosten bei 700.000 € liegen. Da das Haus bereits zehn Jahre alt ist, wird eine Alterswertminderung von 15 % angesetzt, also ein Abzug von 105.000 €, womit der Gebäudesachwert 595.000 € beträgt. Eine Doppelgarage und ein Wintergarten werden mit weiteren 45.000 € berücksichtigt. Der vorläufige Sachwert beträgt: 600.000 € (Bodenwert) + 595.000 € (Gebäude) + 45.000 € (Nebenanlagen) = 1.240.000 €. Unter Anwendung eines Marktanpassungsfaktors von 1,08 ergibt sich ein finaler Wert von 1.339.200 €. Diese Bewertung wurde mit dem Sachwertverfahren durchgeführt und dient der Bank als Grundlage für die Finanzierungsentscheidung.

Das Sachwertverfahren ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts anhand von Herstellungskosten, Bodenwert und Altersminderung, insbesondere bei eigengenutzten oder schwer vergleichbaren Objekten. Es bietet transparente und stabile Ergebnisse, berücksichtigt jedoch keine Marktdynamiken. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei der Immobilienfinanzierung und der Gutachtenerstellung eingesetzt.