Ein Schuldnerwechsel im Grundbuch beschreibt die rechtliche Änderung der haftenden Person für eine eingetragene Grundschuld.

Der Schuldnerwechsel im Grundbuch ist ein juristischer Vorgang, bei dem die Person, die für eine eingetragene Grundschuld haftet, durch eine andere Person ersetzt wird. Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht, das in der Regel von einem Kreditgeber (meist einer Bank) zur Absicherung eines Darlehens im Grundbuch eingetragen wird. Der Schuldner ist dabei die Person, die persönlich für die Rückzahlung des Darlehens haftet und mit deren Vermögen die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls vollstrecken kann. Ein Schuldnerwechsel wird häufig notwendig, wenn eine Immobilie verkauft oder im Zuge einer Trennung oder Erbauseinandersetzung neu zugeordnet wird. Der neue Eigentümer soll dann auch die bestehende Finanzierung übernehmen, um die Löschung und Neueintragung einer Grundschuld zu vermeiden. Voraussetzung für einen Schuldnerwechsel ist immer die ausdrückliche Zustimmung des Gläubigers, da dieser sein Sicherungsinteresse nicht gefährden will. Der Gläubiger prüft in der Regel die Bonität des neuen Schuldners. Der Vorgang muss durch eine notariell beurkundete Erklärung und eine formelle Eintragung im Grundbuch erfolgen. Dabei wird in der Abteilung III des Grundbuchs nicht die Grundschuld selbst geändert, sondern lediglich der persönliche Schuldner ausgetauscht. Es handelt sich um eine sogenannte Schuldübernahme im Grundbuch, die haftungsrechtlich weitreichende Konsequenzen hat. Der bisherige Schuldner wird nur dann vollständig entlassen, wenn eine sogenannte befreiende Schuldübernahme vorliegt, andernfalls haftet er weiter neben dem neuen Schuldner. Ein Schuldnerwechsel im Grundbuch ist rechtlich und wirtschaftlich komplex und sollte stets im Rahmen einer umfassenden notariellen Gestaltung erfolgen.

Ein Ehepaar besitzt ein gemeinsames Haus im Wert von 1.100.000 Euro und hat zur Finanzierung ein Darlehen über 800.000 Euro aufgenommen, abgesichert durch eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Nach der Scheidung übernimmt der Ehemann das Haus allein und möchte den Kredit weiterführen. Die Bank prüft seine Bonität und stimmt einem Schuldnerwechsel im Grundbuch zu. Der Notar bereitet die entsprechende Erklärung vor, und der Ehemann wird als neuer alleiniger Schuldner in das Grundbuch eingetragen. Der Schuldnerwechsel im Grundbuch wird danach auch bei der Bank dokumentiert, die Ehefrau ist von der Haftung entbunden.

Der Schuldnerwechsel im Grundbuch bedeutet, dass ein neuer Schuldner mit Zustimmung des Gläubigers in die persönliche Haftung für eine Grundschuld eintritt. Diese Änderung ist nur durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung wirksam. Ein Schuldnerwechsel im Grundbuch findet häufig bei Immobilienverkäufen oder Eigentumsübertragungen statt.