Die Sicherheitsfreigabe ist die Erklärung eines Gläubigers, dass er eine bestehende Grundschuld ganz oder teilweise freigibt, um die lastenfreie Eigentumsumschreibung zu ermöglichen. Sie ist vor allem beim Immobilienverkauf relevant, wenn der Verkaufserlös zur Ablösung des Darlehens verwendet wird. Eine Sicherheitsfreigabe ist zwingend erforderlich, damit der Käufer eine unbelastete Immobilie erhält.

Die Sicherheitsfreigabe ist ein zentraler rechtlicher Vorgang beim Verkauf einer mit einer Grundschuld belasteten Immobilie. In den meisten Fällen dient eine Grundschuld der Absicherung eines Darlehens bei einer Bank. Wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, verlangt der Käufer in der Regel eine lastenfreie Übergabe des Grundstücks. Da jedoch oft noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, ist für die Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Grundschuldgläubigers erforderlich. Diese Zustimmung erfolgt in Form einer sogenannten Sicherheitsfreigabe. Dabei erklärt die Bank, dass sie bereit ist, die Grundschuld nach Erhalt des vereinbarten Ablösebetrags ganz oder teilweise freizugeben. Der Notar holt diese Erklärung ein und fügt sie dem Kaufvertrag bei. Ohne Sicherheitsfreigabe kann das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht vollziehen, sofern noch Belastungen im Grundbuch bestehen. In der Regel wird im Kaufvertrag geregelt, dass der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zahlt, von dem aus der Notar zunächst die offene Darlehensschuld beim Gläubiger begleicht. Erst wenn die Bank den vollständigen Zahlungseingang bestätigt und die Sicherheitsfreigabe erklärt hat, erfolgt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Der Restbetrag des Kaufpreises wird anschließend an den Verkäufer weitergeleitet. Die Sicherheitsfreigabe schützt damit sowohl den Käufer vor dem Erwerb einer belasteten Immobilie als auch den Gläubiger vor einem ungesicherten Zahlungsausfall. Der Begriff darf nicht mit einer Freigabe im sicherheitsrechtlichen oder geheimschutzrechtlichen Sinn verwechselt werden, da es sich im Immobilienbereich ausschließlich um eine grundbuchbezogene Erklärung handelt.

Ein Eigentümer möchte seine Immobilie zum Preis von 950.000 Euro verkaufen. Auf dem Grundstück ist eine Grundschuld über 600.000 Euro zugunsten einer Bank eingetragen, die noch mit 520.000 Euro valutiert ist. Der Käufer verlangt eine lastenfreie Übergabe. Der Notar vereinbart im Kaufvertrag, dass der Käufer den Kaufpreis zunächst auf ein Notaranderkonto zahlt. Nach Eingang der Sicherheitsfreigabe durch die Bank und der Bestätigung, dass die 520.000 Euro abgelöst wurden, wird die Grundschuld gelöscht. Der Käufer erhält die Immobilie frei von Belastungen, der Verkäufer erhält den verbleibenden Restbetrag von 430.000 Euro.

Die Sicherheitsfreigabe ist notwendig, damit eine Bank eine bestehende Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens freigibt. Ohne Sicherheitsfreigabe kann ein Käufer keine lastenfreie Immobilie erwerben. Die Sicherheitsfreigabe stellt sicher, dass Gläubiger und Käufer gleichermaßen geschützt sind.