Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung eines Kredits oder Darlehens in Teil- oder Gesamtbeträgen. Bei der Immobilienfinanzierung ist die Tilgung der Betrag, mit dem die Kreditsumme über die Laufzeit reduziert wird. Sie ist neben den Zinsen ein wesentlicher Bestandteil der Kreditrückzahlung.

Die Tilgung ist der Prozess der planmäßigen Rückführung eines aufgenommenen Kredits oder Darlehens. Im Bereich der Immobilienfinanzierung bedeutet Tilgung, dass der Kreditnehmer regelmäßige Zahlungen leistet, die den ursprünglich geliehenen Betrag verringern. Diese Rückzahlungen erfolgen meist monatlich und setzen sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Während der Zinsanteil die Kosten für die Nutzung des Kapitals darstellt, reduziert die Tilgung die verbleibende Restschuld. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto kürzer ist die Gesamtlaufzeit des Kredits. Übliche Tilgungsarten sind die Annuitätentilgung, bei der sich die Gesamtzahlung aus Zins und Tilgung zusammensetzt und die Rate über die Zeit gleich bleibt, sowie die endfällige Tilgung, bei der die Kreditsumme erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird. Die Wahl der Tilgungsrate beeinflusst die monatliche Belastung und die Zinskosten über die Laufzeit erheblich.

Ein Kunde finanziert eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro mit einem Darlehen über 640.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % zahlt er monatlich eine Annuität von 4 % auf die Kreditsumme, also 640.000 Euro × 4 % = 25.600 Euro jährlich bzw. ca. 2.133 Euro monatlich. Davon entfallen zu Beginn 19.200 Euro auf Zinsen (3 % von 640.000 Euro) und 12.800 Euro auf Tilgung (2 % von 640.000 Euro). Mit jeder Zahlung reduziert sich die Restschuld durch die Tilgung.

Die Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Kapitals bei einem Kredit, die in der Immobilienfinanzierung die Restschuld reduziert. Sie bestimmt zusammen mit den Zinsen die monatliche Belastung und die Laufzeit des Darlehens. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit und geringeren Gesamtkosten.