Die Tilgungshöhe beschreibt den Betrag, mit dem ein Darlehen regelmäßig zurückgezahlt wird. Sie bestimmt maßgeblich die Dauer der Rückzahlung und die Gesamtkosten des Kredits. Die Tilgungshöhe kann entweder als fester Betrag oder als prozentualer Anteil der Darlehenssumme vereinbart werden.

Die Tilgungshöhe ist ein zentraler Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und beschreibt die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits, also den Anteil der monatlichen Rate, der zur Reduzierung der Darlehensschuld verwendet wird. Im Gegensatz zu den Zinszahlungen, die lediglich als Entgelt für die Kapitalüberlassung dienen, vermindert die Tilgungshöhe die offene Kreditsumme direkt. Die Tilgung kann dabei entweder in gleichbleibenden Beträgen (Ratentilgung) oder als prozentualer Anteil der anfänglichen Darlehenssumme (z. B. 2 % Tilgung pro Jahr bei einem Annuitätendarlehen) vereinbart werden. Eine höhere Tilgungshöhe führt in der Regel zu einer schnelleren Entschuldung und niedrigeren Gesamtkosten, da die Zinslast mit sinkender Restschuld abnimmt. Umgekehrt verlängert eine niedrige Tilgungshöhe die Laufzeit des Kredits und erhöht die gesamten Zinskosten erheblich. Daher ist die Wahl der Tilgungshöhe eine strategische Entscheidung, die sowohl die finanzielle Belastung im Alltag als auch die langfristige Kreditbelastung beeinflusst. Kreditnehmer sollten bei der Festlegung der Tilgungshöhe sowohl ihre aktuelle Einkommenssituation als auch ihre Zukunftsplanung berücksichtigen. Viele Banken verlangen eine Mindesttilgung von 1 % jährlich, empfehlen jedoch eine höhere Tilgung zwischen 2 % und 3 %, um eine zügige Rückzahlung zu gewährleisten. Bei Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtjahresrate zwar gleich, der Tilgungsanteil steigt jedoch mit jeder Zahlung, da die Zinsen auf die schrumpfende Restschuld berechnet werden. Die Tilgungshöhe beeinflusst zudem die Flexibilität im Kreditvertrag, etwa durch Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzwechsel, die je nach vertraglicher Ausgestaltung möglich sein können.

Ein Käufer finanziert eine Immobilie im Wert von 950.000 Euro mit einem Darlehen über 800.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 % p.a. und wählt eine anfängliche Tilgungshöhe von 2 %. Daraus ergibt sich eine jährliche Gesamtrate (Zins + Tilgung) von 40.000 Euro (3 % von 800.000 = 24.000 Euro Zinsen, 2 % von 800.000 = 16.000 Euro Tilgung). Würde er stattdessen eine Tilgungshöhe von 3 % wählen, würde die jährliche Rate auf 48.000 Euro steigen, die Entschuldung ginge jedoch deutlich schneller voran und die Gesamtkosten des Kredits würden sinken.

Die Tilgungshöhe bestimmt, in welchem Umfang ein Kredit regelmäßig zurückgeführt wird und beeinflusst maßgeblich Laufzeit und Gesamtkosten. Eine höhere Tilgungshöhe verkürzt die Rückzahlungsdauer und reduziert die Zinsbelastung. Kreditnehmer sollten die Tilgungshöhe sorgfältig auf ihre finanzielle Situation abstimmen.