Die Lastenfreistellungserklärung ist eine verbindliche Zusage eines Gläubigers, in der dieser sich verpflichtet, im Fall der Kaufpreiszahlung bestimmte im Grundbuch eingetragene Belastungen freizugeben. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält. Die Lastenfreistellungserklärung ist für die notarielle Abwicklung eines Immobilienkaufs unerlässlich, wenn noch Grundpfandrechte bestehen.

Die Lastenfreistellungserklärung ist ein zentrales Instrument beim Verkauf von belasteten Immobilien und dient der rechtlichen Absicherung des Käufers. Wenn auf einer Immobilie noch Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind – etwa zur Absicherung von Darlehen des Verkäufers – besteht für den Käufer ein berechtigtes Interesse daran, dass diese vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Dies geschieht über die Lastenfreistellungserklärung, die vom betroffenen Gläubiger, in der Regel einem Kreditinstitut, gegenüber dem Notar abgegeben wird. In dieser Erklärung verpflichtet sich die Bank, die eingetragene Belastung nach vollständiger Kaufpreiszahlung aus dem Grundbuch löschen zu lassen oder der Löschung zuzustimmen. Damit wird gewährleistet, dass der Käufer das Grundstück frei von alten Belastungen übernehmen kann. Die Bank gibt die Erklärung allerdings nur ab, wenn sichergestellt ist, dass sie den offenen Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis erhält. Aus diesem Grund enthält der notarielle Kaufvertrag häufig eine Zahlungsanweisung, wonach der Kaufpreis direkt zur Ablösung der Belastung an das Kreditinstitut zu zahlen ist. Der Notar koordiniert diesen Zahlungsfluss und darf die Eigentumsumschreibung erst dann beantragen, wenn die Lastenfreistellungserklärung vorliegt und der Verkäufer keine Einwände mehr hat. Ohne eine wirksame Lastenfreistellungserklärung besteht für den Käufer das erhebliche Risiko, eine Immobilie mit bestehenden finanziellen Belastungen zu erwerben, was zu einer doppelten Haftung oder zum Verlust des Eigentums führen kann. Daher ist diese Erklärung eine rechtlich hochrelevante Voraussetzung für eine sichere Immobilienübertragung. Auch wenn die Löschung der Grundschuld formal erst nachträglich im Grundbuch erfolgt, genügt die notarielle Vorlage der Lastenfreistellungserklärung zur Absicherung des Käufers und zur Freigabe des Kaufpreises.

Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 780.000 Euro. Im Grundbuch ist eine Grundschuld über 400.000 Euro eingetragen, die zur Finanzierung durch die Bank des Verkäufers diente. Damit der Käufer eine lastenfreie Eigentumswohnung erhält, fordert der Notar von der Bank des Verkäufers eine Lastenfreistellungserklärung. Die Bank erklärt sich bereit, die Grundschuld nach Erhalt von 400.000 Euro aus dem Kaufpreis freizugeben. Der Notar zahlt diesen Betrag direkt aus dem Kaufpreis an die Bank aus. Erst nachdem die Lastenfreistellungserklärung vorliegt, wird der restliche Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen.

Die Lastenfreistellungserklärung stellt sicher, dass der Käufer eine Immobilie ohne eingetragene Altlasten übernehmen kann. Sie wird vom Gläubiger des Verkäufers abgegeben und ist Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises durch den Notar. Die Lastenfreistellungserklärung ist bei Immobilienverkäufen mit bestehenden Grundpfandrechten unverzichtbar.