Die Pfandfreistellung ist die formelle Erklärung eines Kreditinstituts, auf das bestehende Grundpfandrecht an einer Immobilie oder an einem Teil davon zu verzichten. Sie wird in der Regel benötigt, wenn ein Verkauf oder eine lastenfreie Eigentumsübertragung geplant ist. Die Pfandfreistellung erfolgt nur, wenn die Bank keine weiteren Ansprüche mehr an die betreffende Immobilie hat oder anderweitig abgesichert ist.

Die Pfandfreistellung ist ein zentraler Vorgang im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen, bei dem ein Kreditinstitut eine Immobilie oder einen bestimmten Teil davon aus der bestehenden Grundschuld entlässt. Voraussetzung ist, dass der Kreditnehmer bestimmte Bedingungen erfüllt, insbesondere die vollständige oder anteilige Rückzahlung des Darlehens, das mit der Immobilie besichert wurde. Alternativ kann die Pfandfreistellung auch dann erfolgen, wenn eine Ersatzsicherheit gestellt wird, die dem Kreditinstitut eine vergleichbare Risikoposition sichert. Die Pfandfreistellung ist insbesondere dann notwendig, wenn ein Grundstück oder ein Immobilienteil veräußert werden soll und der Käufer eine lastenfreie Eigentumsübertragung verlangt. Auch bei Aufteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder bei Grundstücksteilungen spielt die Pfandfreistellung eine bedeutende Rolle. Der Pfandfreistellung muss die Bank aktiv zustimmen, was in der Praxis häufig mit einer sogenannten Freigabeerklärung oder Löschungsbewilligung erfolgt. Diese Dokumente müssen in notarieller Form erstellt werden, um eine Eintragung oder Löschung im Grundbuch zu ermöglichen. Eine Pfandfreistellung kann auch vertraglich bereits im Vorfeld bei Abschluss des Darlehensvertrags geregelt sein, etwa in Form einer Freigabeklausel bei Bauträgerfinanzierungen. Ohne Pfandfreistellung bleibt das Grundpfandrecht auch nach Verkauf weiterhin bestehen, was den Eigentumsübergang oder eine Anschlussfinanzierung erheblich behindern kann. Aus diesem Grund ist die rechtzeitige Klärung mit der finanzierenden Bank essenziell.

Ein Eigentümer möchte ein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück verkaufen, das derzeit mit einem Kredit von 850.000 Euro finanziert ist. Die Käufer möchten das Grundstück lastenfrei übernehmen. Der Verkaufserlös beträgt 920.000 Euro. Der Eigentümer zahlt aus dem Verkaufserlös den Kredit vollständig zurück. Daraufhin stellt die Bank eine Pfandfreistellung für das Grundstück aus. Diese Erklärung wird notariell beurkundet und dient als Grundlage für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch, sodass der neue Eigentümer das Grundstück frei von Rechten Dritter übernehmen kann.

Die Pfandfreistellung ist die Zustimmung der Bank, auf ein bestehendes Grundpfandrecht zu verzichten. Sie ist Voraussetzung für eine lastenfreie Eigentumsübertragung. Die Pfandfreistellung erfolgt meist nach Rückzahlung des Darlehens oder Stellung einer Ersatzsicherheit.